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GUIDE DU LOGEMENT

1. Conditions à prendre en compte lors du choix

Le choix dépend du but que cela vous donnera.

Lors du choix de l'emplacement, vous devez tenir compte de plusieurs aspects: accès, installations de transport, alimentation en eau, installations sociales (écoles, hôpitaux, etc.), espaces verts, exposition au soleil, etc.

En ce qui concerne le logement lui-même, plusieurs aspects doivent être analysés: la qualité générale du bâtiment, l'isolation thermique et acoustique, les finitions intérieures, l'espace disponible et sa distribution, etc.

Les caves sont plus exposées aux inondations et à l'humidité, et les étages supérieurs peuvent être davantage exposés aux variations de température, aux infiltrations et aux bruits de machine potentiels des ascenseurs.

Dans le cas de logements usés, l'analyse de leur état de conservation revêt une importance particulière, à savoir l'état des façades, de la plomberie (eau, gaz, électricité) et des revêtements.

Il convient de garder à l’esprit la période de garantie contre les défauts de construction, soit 5 ans après l’achat d’un nouveau logement.

2. Prise en charge légale

Avant de formaliser votre décision d’achat de la maison, vous devez vous assurer qu’elle respecte les conditions légales de base. Cela vous permettra de faire un achat en toute sécurité et sans mauvaises surprises.

 

Dans le registre immobilier de la zone immobilière, vous pouvez vérifier si:

- Ovendedor est le véritable propriétaire, c’est-à-dire si la propriété est enregistrée à son nom;
- il n'y a pas d'hypothèque ou de nantissement en faveur de tiers;
- La propriété ou la fraction ne fait l'objet d'aucun usufruit en faveur de tiers.

Dans le département financier du secteur immobilier, vous pouvez vérifier si:

- la propriété est vacante, c'est-à-dire libre d'héritiers avec droits de préemption ou de locataires;
- La contribution municipale est à jour, dans le cas d'un achat en seconde main, ou si la propriété répond par le paiement de cette taxe.

À la mairie, vous pouvez vérifier:

- Si les permis de construction et de logement ont déjà été délivrés;
- dans le cas de l'acquisition d'un terrain pour la construction de futurs logements, si le terrain est situé dans une zone autorisée pour les constructions urbaines, c'est-à-dire si un permis de propriétaire a été délivré;
- Si le terrain est autorisé pour la construction, quelles sont les caractéristiques du logement que vous pouvez construire.

Dans les tribunaux ou les entreprises d’information commerciale, vous pouvez vérifier que:

- le vendeur ne se trouve pas en situation de faillite et n’a pas commis un crime intentionnel qui rend inaliénable l’aliénation de ses propres biens;
- Si vous décidez d'acheter la propriété en plan, demandez aux promoteurs s'ils ont la capacité et l'aptitude de mener à bien l'entreprise.

3. Que devrait-on inclure dans la promesse contractuelle?

La décision d'acheter et de vendre le logement est formalisée par le contrat de vente à ordre.

Ce document régit les droits et obligations des parties et les conditions établies dans l’entreprise pendant la période qui s’écoule jusqu’à l’exécution du contrat final (l’acte).

La promesse contractuelle doit prendre en compte les aspects suivants:

- Identification des intervenants, promoteur-vendeur et vendeur-vendeur (nom, état civil, profession, résidence, carte d'identité, numéro d'identification fiscale, etc.);
- Identification du bien à traiter (lieu, nombre de policiers ou d’affrontements, numéro de description du bien, objet matriciel déjà attribué par le service des finances, composition du logement (typologie ou pièces), numéro de permis de construire ou de logement, tel que émetteur et sa date, sous-sol, terrasse couverte, garage, débarras, etc.);
- le prix de la transaction et le mode de paiement, y compris la valeur du signal, les forces du signal et son calendrier;
- Indication explicite que la propriété sera vendue libre de tous frais et charges.
- le délai maximum pour la conclusion de l'accord définitif, et il peut être convenu de payer des intérêts à un taux déterminé si le délai est dépassé en raison de la faute de l'une des parties;
- Faites référence au prêt déjà demandé ou à la demande de la banque, au fait que l'achat dépend de ce prêt et en prévoyant, si ce n'est pas octroyé, le remboursement du signal qui en résulte.

En cas de non-exécution du contrat-promesse pour cause imputée au promettant-acheteur, le vendeur a le droit de valoriser le signal.

Si le non-respect des stipulations du contrat survient pour une raison imputée au promessory-vendeur, celui-ci est tenu de payer à ce dernier le double du montant du signal, à titre de compensation.

La loi stipule que tout le montant remis au promessory-seller est un signal et que le promessory-acheteur doit toujours exiger la réception de toutes les sommes livrées.

Gardez à l'esprit que le contrat est un accord entre les parties impliquées.
Ne jamais signer le contrat-promesse d'achat et de vente sans examiner très attentivement toutes les clauses.
Demandez au vendeur un modèle de contrat à l’avance afin de pouvoir consulter ou montrer tout avocat en qui vous avez confiance.
Assurez-vous que les clauses prévues pour satisfaire votre situation particulière.
Vérifiez que le délai est suffisant pour traiter toute la documentation.
Renseignez-vous à la banque sur le temps probable pour écrire.
Essayez de définir le plus longtemps possible pour éviter certains retards pouvant survenir lors de l’obtention de la documentation nécessaire.

4. Principales étapes du crédit au logement

After your home purchase decision, it is time to formally initiate your credit application to the bank.

On the basis of the amount of the loan sought and the basic data relating to the property to be acquired and its level of income, the bank will give you a quick answer in principle about the feasibility of your request.

Then he will ask for a set of documentation and will evaluate the house. Thereafter, it shall communicate to it the final decision on the grant and conditions of the loan.

From this set of documentation, we highlight the house plans, the identification documents of the proponents and the proof of income and the composition of the household.
In the case of credit for construction, expansion or remodeling of the house, the permit or building permit, the approved project and the budget for the works to be carried out must also be delivered.

5. Inscriptions provisoires

Après l’autorisation du prêt, l’acheteur devra procéder à l’enregistrement provisoire de l’acquisition et de l’hypothèque au registre foncier du domaine immobilier.

L'inscription hypothécaire doit être faite dans les termes indiqués dans le projet à fournir par la Banque à cette fin.
Ces inscriptions expireront 6 mois après la date de la demande au Conservatoire.

En plus de ces enregistrements, l’acheteur doit également demander, au registre, un certificat de contenu de tous les enregistrements en vigueur concernant la propriété à acquérir.

Pour l'une de ces fins, vous devez présenter le certificat de construction urbaine ou, en votre absence, le certificat de la demande d'enregistrement dans la matrice transmise par le bureau des contributions.

6. Payer la taxe IMT

S'il n'y a pas d'exonération de cette taxe, votre paiement est effectué au service des finances, avant la signature de l'acte de vente.

Vous devez conserver la preuve de paiement passée par les finances, car on vous demandera quand l'acte est marqué.

7. Conclure l'acte d'achat et de vente et l'hypothèque

Au moment de la rédaction du présent document, deux contrats distincts sont conclus.

Le premier est le contrat d’achat et de vente par lequel l’acheteur devient le propriétaire légalement reconnu du bien.

L’autre contrat de prêt à prêt hypothécaire est conclu entre l’acheteur (débiteur) et la banque (créancier) et stipule tout ce qui a trait à la dette contractée (leur valeur, leur taux d’intérêt, leurs conditions de remboursement, etc.).

Après la conclusion de ce dernier contrat, la banque libère le montant autorisé, ce qui permet à l’acheteur de payer au vendeur la partie de la valeur de la transaction qui doit encore être payée.

Outre les éléments personnels des parties impliquées (carte d'identité, numéro d'identification fiscale, régime des biens, adresses complètes et certificat d'enregistrement

(Si l'un des participants est une entreprise), lors de la célébration de l'acte, les documents suivants sont nécessaires:

- Certificat de contenu de tous les enregistrements en vigueur, qui incluent déjà l'enregistrement provisoire de l'acquisition et l'enregistrement de l'hypothèque.
- Urban Building Livre ou certificat de la demande d'enregistrement au siège transmis par le bureau des finances. Le registre de la construction doit être mis à jour par le département des finances de la propriété (le visa dure 1 an).
- Utilisez une licence ou la preuve que cela a été demandé au conseil municipal. Dans ce dernier cas, le permis d'utilisation sera remplacé par le permis de construction de la propriété. Habituellement, cette situation se produit dans le cas d’une propriété nouvellement construite (première transmission).
- Contrats d'assurance de biens et d'assurance vie (le cas échéant).
- Document prouvant le paiement des IMT
- certificat énergétique

8. Request exemption from Municipal Contribution (IMI)

Les maisons de résidence permanente du ménage et les logements locatifs peuvent bénéficier d'une exemption de cette taxe municipale pendant une période de 3 à 6 ans, en fonction de la valeur de la propriété.

Le nouveau propriétaire dispose d'un délai de 90 jours à compter de la signature de l'acte pour demander, auprès du service des impôts de la zone de la propriété, l'exonération des contributions communales.

9. Convertir définitivement les registres provisoires

Après l’acte d’achat et de vente, la banque convertira les documents provisoires en documents définitifs.

10. Annuler l'hypothèque

Une fois le prêt entièrement réglé, la banque émet un document dans lequel elle renonce à l'hypothèque mise en place en sa faveur ("détourner de l'hypothèque") et dans laquelle elle déclare la dette réglée, laissant à la banque l'exercice de tout droit sur la maison.

Ce document doit être remis par le propriétaire au registre foncier aux fins d'annulation de l'enregistrement de l'hypothèque.
L'annulation de l'hypothèque est la dernière étape impliquant l'achat d'une maison avec un crédit.

Conservez soigneusement le permis de construire, l'acte ou le document privé, les polices d'assurance et tout autre document relatif au logement que vous avez acheté et au prêt que vous avez acheté.